Tuesday, August 21, 2012

買屋和驗屋相關的專業團隊及可能遇到的問題 Possible Problems When You Buying And Inspecting A House

卑斯省民都知道,買屋首先要找專業的房屋經紀代表向屋主議價,再找銀行貸款,然後請驗屋師檢驗房屋,最後交由律師或公證人處理土地房屋契約,就等待約定的日期收樓搬家。
真是這麼簡單嗎?假如事事順利,買房屋真是可以如此簡單,但是很多時候都會有意外事件發生的,若事前少做功課,必然招致不愉快和時間金錢損失。所以應該花點時間做功課,捜集資料、閱讀有關文件、組合你的專業可靠團隊,助你解決所有可能面對的困難:

一、驗證你的專業團隊是否足以信賴;除了親友的口碑,亦可上網查詢。

1、首先查閱商業信譽局 (Better Business Bureau, BBB) 的評級與投訴記錄 http://mbc.bbb.org/Find-Business-Reviews 若在過去三年都沒有投訴記錄、並取得A+評級的非BBB會員(not BBB Accredited)最為可靠。非BBB會員的投訴記錄是不能抹掉的,但付費會員則可以在調解後清除投訴資料。
2、realtor.ca 驗證註冊房地產經紀名單 / 經紀的紀律處分記錄
rate-my-agent.com 比較經紀的客戶評分
3、egbc.ca 驗證專業工程師 / 專業工程師的紀律處分記錄
asttbc.org 驗證註冊工程技師與技術員 上述工程人員再加上相關的專業訓練,便可以檢驗商業物業。
4、ASTTBCPI.org 驗證註冊商業物業驗屋師
5、consumerprotectionbc.ca 驗證註冊住宅驗屋師的牌照 / 住宅驗屋師的紀律處分記錄 
領有執照的住宅驗屋師都有一個5位數字的牌照編號,一般是4萬或5萬號,雖然這些編號不分先後,但4字頭的驗屋師是2009年3月31日之前巳經執業的,而5字頭則是2009年之後才申請牌照的新入職驗屋師。6字頭和7字頭則是新的經驗不足驗屋師。
6、rcabc.org 驗證屋頂承建商會員名單 / 屋頂檢查公司名單
7、csapsociety.bc.ca 驗證環境評估顧問
env.gov.bc.ca Roster of Approved Professionals
8、www.aicanada.ca 驗證物業估價師(Appraiser)
9、abcls.ca 驗證土地測量師(Land Surveyor)
10、gov.bc.ca/env/ 驗證合資格的河畔環評顧問
RAR Qualified Environmental Professional, QEP may be a professional Biologist, Agrologist, Forester, Geoscientist, Engineer, or Technologist:
專業生物學家(Registered Professional Biologist, RPBio) professionalbiology.com
專業農業學家(Professional Agrologist, PAg) bcia.com
註冊林務人員(Registered Professional Forester, RPF) abcfp.ca
專業地質學家(Professional Geoscientist, PGeo)
專業工程師(Professional Engineer, PEng)
註冊工程技師(Applied Scient Technologist, AScT)
11、owrp.asttbc.org 驗證註冊廢水處理從業員(Registered Onsite Wastewater Practioners, ROWP)
12、lawsociety.bc.ca 驗證律師 / 律師的投訴及紀律記錄
13、notaries.bc.ca 驗證法律公證人 / 法律公證人的投訴記錄 /  Complaint Form

二、你心儀的房屋若是屬於商業物業,買賣程序會大大不同。

1、買賣商業物業程序與住宅物業有很大分別的,原則上商業物業由商業物業經紀負責,但事實上有很多商業與住宅混淆的例子。
2、一般通過房地產銷售網絡 (Multiple Listing Service, MLS) 登錄在 Realtor.ca 上的是住宅,登在ICX.caCLSLink.ca上的是商業物業,但經常發現巳轉為商業地段的獨立屋仍然以住宅單位出售;或獨立屋己改建為超過四個住宅單位的出租公寓,要求住宅驗屋師驗屋,事實上法例規定住宅驗屋師只可以檢驗包含四個或以下住宅單位的獨立屋。
3、所有商業物業,包括出租公寓、商鋪、貨倉、辦公室、工廠、酒店等等,都需要作物業狀況評估(Property Condition Assessments, PCA) 一般稱為 Commercial Inspection,美加兩國都遵循同一ASTM-E2018標準
4、假如你打算購買的物業被歸類為商業物業,就必須向業主索取環境評估報告(Environmental Site Assessment, ESA)。隣近油站、工廠、洗衣店、地勢低窪和有地下儲油缸的地段,都可能受到汚染。若業主未能提供環評報告,就必須自行聘請專業的環境評估顧問,因調查需時,必須儘早安排避免錯過合約時間。

三、儘早詳細閱讀賣方提供及向巿政府索取的有關文件;若有需要立刻向賣方查詢並咨詢專業意見。

1、物業估價:出售物業的價格多由屋主和經紀人自定,或根據省政府的物業估價單或巿政府的地稅單作為參考資料。但準確的物業價值必須由專業的物業估價師評估,若申請銀行貸款,銀行便會交由估價師評估售價是否合理。若毋須貸款,買家亦要自行聘請估價師,以防買貴屋。
2、公契、 折舊報告等文件:若購買共管式公寓和鎮屋,管理公司會發出共管規章(公契 Strata Bylaws) 、最近兩年的業主法團會議紀錄(Strata minutes)、Form B 折舊報告(Depreciation Report)和工程檢驗顧問報告(Engineering Report) 等文件副本,由於閱讀需時,務必儘早取得所有文件。若工程顧問報告內建議的大樓維修仍未完成,不論年份多久,亦應提供副本給買家參考。年齡和出租限制都很重要。
3、巿政附例:到巿政府網站查看地理資訊系統資料(GIS)和分區附例(Zones),包括地段內供水排水系統與通道權(Right of Way) ,附近社區服務設施、古蹟䢖築 (Downtown WestEnd / Vancouver)、農業保留地(ALR)、環保地段、河畔管理區(RAR)、機場噪音影響區、以至社區犯罪率等等。Richmond GIS / Richmond Zones / Vancouver GIS Map / Vancouver Zoning / Vancouver Zoning Map / Burnaby GIS Map / Delta Map /
4、巿政檔案:向屋主取得授權書,便可親自到巿政府牌照部檢視房屋地段的有關文件檔案,包括建築設計圖,以了解建築面積、城市規劃用途、是否有非法僭建、未完成的許可證、大麻屋及冰毒工場等。並可以查詢是否有危險山坡、地下河道、擋土牆及山坡業權誰屬、可否擴建以及未來地區發展等等。
5、犯罪檔案:到皇家騎警的網站 RCMP List of Marihuana Grow Op 查看大麻屋和毒品屋資料 。到https://www.housecreep.com/ 的網站 查看謀殺房屋,大麻屋和鬼屋資料 。

四、預先處理與生態環境和公衆健康有關的問題:避免日後罰款和訴訟。

1、水質檢驗 (Water Test) :在近郊地區房屋可能欠缺自來水供應,必須使用井水或溪水,務必要求水質檢驗,以符合加拿大飲用水標準。可以委托顧問工程師處理,或自行抽取水様本,並直接交由水質化驗所試驗,化驗所會提供相關技術說明、經消毒的樣本瓶及冷藏箱、和現埸檢驗器材。可到省環境部查詢有關水井資訊
2、排汚系統:部份近郊房屋亦可能缺乏排汚系統(Onsite Wastewater System formerly known as Septic system),只可以在後園使用化糞池或先進現代科技處理汚水。自2005年開始,戶主必須聘用專家定期1-2年檢驗汚水處理系統,每2-3 年聘請專門清潔公司清理固體沉積物。查詢化糞池排汚系統法例。
3、河畔管理區:若房屋地段座落於河溪十五公尺範圍內的河畔管理區(Riparian Management Areas, RAR),則必須要符合河畔管理區法例,防止汚染河道和影響魚類生態,有關條款可到巿政府網站查詢。
4、生態保護區及農地保留區:若房屋地段座落於生態保護區(Environmentally Sensitive Area, ESA) 及農地保留區(Agricultural Land Reserve, ALR) 內,則必須聘用專家顧問提供土地使用申請書。可到省政府網站查詢有關在農地保留區內內的住宅使用標準
5、地下河道:由於社區發展,大溫哥華有很多河溪被填埋或隱藏於下水道,若房屋座落於這些地下河道 (Lost Streams) 上,不但建築有限制,亦容易引致地䧟和地庫滲水,可到 Vancouver Old Streams 地圖查看。https://vancouverhistory.files.wordpress.com/2011/08/vancouversoldstreamsprintedmap-1.pdf

五、全新建築應該注意合約事項:包括保養與驗屋條款在內。

1、新屋2-5-10保養:若購買全新房屋或是舊屋重建,都必須要求承建商提供2-5-10新屋保證計劃(New Home Warranty Program) ,可以到屋主保障局(Homeowner Protection Office HPO)査看新屋登記冊。屋主自建新屋,
2、自建房屋2-5-10保養:任何人都可以親自動手建造自己家園,但自2007年開始,屋主親自建造房屋必須標簽為Owner-built homes,在頭一年不能出售,在頭十年內轉售時必須簽署 Owner Builder Disclosure Notice,在2007年11月19日後興建房屋的戶主,從銷售完成日開始必須提供與2-5-10新屋保證計劃相同的保養,頭一年保養工料全包、五年屋頂外牆保養和十年結構保養。由於不是持有執照的承建商建造,所以日後出售可能較為困難。詳情可到HPO網站查詢
3、律師審閱建房屋合約:與承建商簽署合約前,必須聘請律師審閱內容。付款期、建築項目單價、過期罰款、由執照驗屋師驗收等條款都必須加入合約內。
4、交樓前驗收:若是購買由發展商出售的公寓和鎭屋,在完工後會安排買家作交樓前驗收,稱為交樓前檢驗(PreDelivery Inspection, PDI) ,發展商一般都不會反對買家聘請領有執照的驗屋師陪同進行PDI,但必須在指定日期的一小時內完成,但必須在合同中說明。
5、交樓前維修:任何業主同意的維修,都必須在付款日期7天前修復,以免在搬家之後進行維修工程。

六、搬進舊房屋前必須進行驗收、安全檢驗與裝修事項,以保障你的健康與生命安全。

1、即日驗收:完成買賣交收手續取得鎖匙後,必須立刻視察天花板及牆壁一遍,並開啟所有冷熱水喉及家電,看看有沒有漏水或損壞。如有問題,請即日通知經紀向屋主報告並要求修復。
2、屋頂年檢:每年一次由合資格屋頂技工或屋頂檢查公司檢查屋頂,若屋主去年沒有檢驗屋頂,則必須由買家立刻自行付費檢驗,以確保屋頂防水。
3、安全檢驗:必須在搬家之前由執照消防公司檢驗消防系統、由執照保安公司檢驗警鐘、電話、電視、對話系統和上網綫路等,以確保安全。
4、冷暖氣及通風系統(Heat Recovery Ventilator, HRV) 年檢:若屋主去年沒有聘請有牌照技工檢查冷暖氣及通風系統,則必須由買家立刻自行付費檢驗,及更換空氣過濾網。若氣溫低於15C,切勿啟動冷氣空調系統。
5、警鐘系統:必須安裝安全報警系統,地庫若有抽水系統,則必須接駁至警鐘系統,並加裝儲電池操作的後備水泵。
6、購買房屋保險:所有獨立屋、鎭屋與共管公寓都要購買保險,並必須包括水險。
7、申請裝修許可證:當所有收屋手續辦妥後,新屋主都會稍微修改房屋、重新粉刷一新、或大興土木拆舊重建。無論或大或小工程都必須到巿政府牌照部申請工程許可證,若要避免新舊材料中可能散發出有毒物質影響工作人員健康,請向工作安全局查詢許可證的申請程序。
8、地下油缸和有毒物質的建築物料:若考慮建新屋或拆掉舊屋重建,必須消除地下油缸,清理可能被汚染泥土和試驗所有可能含有致癌和有毒物質的建築物料。

事實上,購買房屋是一項繁瑣工程,就算做足功課、並擁有專業可靠的夢幻團隊,亦不能保證萬無一失,祝君好運。如有任何疑問,請與我聯繫。

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